Całkiem niedawno, jeden z moich znajomych opublikował na swojej „fejsbukowej ścianie” wyliczenia, zgodnie z którymi za kwotę uzyskaną dzięki obniżeniu podatków dla najbogatszych przez PiS, można by wybudować około 64 tysiące mieszkań komunalnych. Budżet uszczuplił się wtedy o około 8.5 miliarda złotych, więc gdy dzielimy tę kwotę przez 130 000 zł (kolega uznał, że tyle wynosi średni koszt kupna mieszkania wielkości 60m^2), to rzeczywiście wychodzi nam ta kwota. Te 64 tysiące mieszkań załatwiłoby w wielu miejscach w kraju problem mieszkaniowy. A gdyby były one jedynie od państwa/gminy wynajmowane, to byłyby także zalążkiem szeroko zakrojonego planu budowy mieszkań, który spokojnie zabiłby popularnością programy kredytowe typu „Mieszkanie dla Młodych” i pozwoliłyby usamodzielnić się większej części społeczeństwa. Czemu jednak koszt zakupu mieszkania, a nie koszt budowy? I czemu wypowiadam się na temat rządowego programu MdM?
Łatwiej kupić, jak zbudować
Mimo różnego rodzaju form budownictwa, nadal najpowszechniejszym jest kupowanie go na tzw. „wolnym rynku”. Rynku kreowanym przez deweloperów, którzy nierzadko znacząco windują ceny. Bardzo często zdarza się, że nawet i 50% ceny za metr kwadratowy, stanowi prowizja dla dewelopera, który mieszkanie chce sprzedać. Stąd też zwraca się uwagę na kosztu rynkowy zakupu mieszkania – tych mieszkań jest najwięcej. No i nikt nam nie proponuje partycypacji w budownictwie, prawda? Mimo całej masy lokalnych programów budownictwa społecznego, w wielu miejscach po prostu nie idzie przebić rozmachem ofert deweloperskich. I są też tego negatywne efekty, takie jak wysoka cena mieszkań czy też ich nadwyżka. Polacy, z racji swoich zarobków i coraz większej ich tymczasowości (z każdy rokiem notuje się wzrost umów cywilno-prawnych jako podstaw zatrudnienia), coraz częściej nie są w stanie kupić mieszkania na własność. I tak samo trudno znaleźć tych, którzy zbudują sobie dom na własną rękę. Przy budowie własnego domu dochodzi przecież dużo dodatkowych kosztów – projekt, podłączenie mediów, pozwolenia budowlane itd. Jest tego całkiem sporo, choć na dłuższą metę budowanie własnego domku pod miastem może nam się bardziej opłacać. A gdy mieszkanie kupujemy, to nie interesuje nas nic poza ceną mieszkania. Nic więc dziwnego, że łatwiej jest kupić, jak zbudować od podstaw. Z punktu widzenia społecznego, większym problemem jest jednak ta sytuacja, w której buduje się za dużo. Tzn., mówiąc językiem ekonomicznym, gdy podaż przerasta popyt. Stąd więc propozycja, a więc i możliwość, wykupu części mieszkań już zbudowanych i przeznaczenie ich na potrzeby lokalowe gmin.
Mieszkanie dla Majętnych
Program „Mieszkanie dla młodych” to kontynuacja rządowego programu „Rodzina na swoim”. Rząd przeznacza w przyszłym roku (w następnych latach więcej) 600 milionów złotych na dofinansowanie wkładu własnego dla kredytów zaciąganych przez osoby w wieku 18-35 lat, na zakup mieszkania. Jeżeli spojrzymy na granice wiekowe osób upoważnionych do korzystania z programu, to nie tylko będziemy mieli wątpliwość czy jest on przeznaczony rzeczywiście dla młodych, ale i zrozumiemy czemu w kraju nad Wisłą 26-letni piłkarz jest nadal młodym i perspektywicznym graczem... Odłóżmy jednak żarty na bok i skupmy się na dalszej analizie programu MdM. W internecie nie brak kalkulatorów, w których wrzucając cenę mieszkania, możemy sprawdzić nie tylko wysokość dofinansowania na które możemy liczyć, ale i wysokość raty do spłacenia. Poeksperymentujmy więc. Mieszkanie w Bydgoszczy, warte 160 000 zł, dla małżeństwa bez dzieci (ale planującego je mieć), spłacane przez 15 lat (minimalna długość okresu spłaty w programie). W ramach MdM państwo oferuje nam... nieco ponad 20 tysięcy dopłaty do kredytu. Wysokość raty po uwzględnieniu dopłaty wynosi – 1081 zł/m-c. Pozostaje więc teraz pytanie, ile młodych Polek i Polaków stać na taki kredyt? Tym bardziej, że ponad połowa z nich pracuje w oparciu o umowy cywilno-prawne (otrzymując wynagrodzenie zbliżone do "najniższej krajowej"), które nie gwarantują żadnej stałości dochodów? Absurdalnie mało. Śmiało można więc stwierdzić, że ten program to totalna klapa. Tym bardziej, jeżeli uwzględnimy doniesienia, że poza Warszawą, Gdańskiem i Poznaniem mało kto z programu korzysta. Dodatkowo, ciekawi fakt, że w ramach programu wykorzystuje się niecałą 1/3 środków...
Po co kupować lokale i czemu można je wynajmować?
W Polsce około połowa osób pomiędzy 18, a 35 rokiem życia mieszka z rodzicami. Z różnych powodów nie chce lub co bardziej pewne, nie może się usamodzielnić. Nie pomagają tu programy typu MdM (Mieszkanie dla Młodych), które swoją konstrukcją i wymaganiami trafiają jak kula w płot. Mając więc co roku budżet rzędu około 600 mln złotych, można każdego roku kupić i przeznaczyć do użytku około 3750 mieszkań o powierzchni 60 metrów kwadratowych (przy założeniu, że średnia cena to około 160 tysięcy złotych). W ten sposób, w ciągu niecałych dwóch lat można by zaspokoić zapotrzebowanie na mieszkania typu komunalnego miasta wielkości Łodzi. Zachowując więc wieloletnią konsekwencję w realizacji tego planu, całkiem sprawnie można wyeliminować problem niedoboru mieszkań w Polsce.
Czemu jednak nie oddawać do użytkuz możliwością wykupu, a wynajmować lokale? W Polsce przyzwyczajeni jesteśmy do posiadania wszystkiego na własność. A przynajmniej dążenia do tego. Ciężko ocenić, czy jest to dobre, czy też nie. W końcu wiele byśmy chcieli, ale nie na wszystko nas stać. Łatwiej jednak określić, czy rzeczywiście jest nam to niezbędne. Jak pokazuje przykład Wielkiej Brytanii, gdzie wynajmowanie lokali mieszkalnych jest czymś normalnym, posiadanie „własnego m” nie jest nam niezbędne. A przynajmniej nie w okresie, w którym dopiero zaczynamy swoją karierę zawodową i nas zwyczajnie na to nie stać (chcąc jednak cały czas zacząć żyć samodzielnie, poza garnuszkiem rodziców). Oferując więc lokale dobrej jakości, w odpowiednio niskiej cenie, dajemy nie tylko możliwość usamodzielnienia się kolejnym pokoleniom tak, aby były w stanie normalnie funkcjonować, ale i tworzymy system utrzymania mieszkań w „programie lokali na wynajem”. Pieczemy więc dwie pieczenie, na jednym ogniu i robimy to racjonalnie.
Czy ten proces da się przyspieszyć?
Na początku wspomniałem o tym, iż 8,5 miliarda złotych jakie budżet stracił dzięki PiS, mógłby stanowić zaplecze finansowe dla zakupu całkiem sporej liczby mieszkań. Gdybyśmy do tej kwoty dodali coroczne pule, jakie rząd przeznacza na bezsensowny projekt MdM, tempo budownictwa społecznego staje się dosyć zawrotne. A co by było, gdyby zaangażować w to także budownictwo komunalne? Jak pokazuje grafika znajdująca się na stronie balcerowicz.com – średni koszt budowy metra kwadratowego mieszkania komunalnego wynosi 2225 zł. Dokonując prostych obliczeń, za 60-cio metrowe mieszkanie otrzymujemy kwotę 133 500 zł. I gdy tym razem kwotę 600 mln złotych, przeznaczonych w 2015 roku na projekt MdM, otrzymujemy liczbę 4494 mieszkań rocznie. Taka liczba sprawia, że łódzkie zapotrzebowanie realizujemy praktycznie w ciągu roku. Gdy jeszcze do tego uwzględnić fakt, iż bardzo wiele w tej sytuacji zależy od lokalizacji obiektów i samego ich projektu, może się okazać, iż takich mieszkań można nabyć/zbudować każdego roku jeszcze więcej nowych lokali mieszkalnych.
Bez kredytów, bez problemów
I co najważniejsze, żaden z wymienionych lokali nie powstaje na kredyt. Nie jest obciążony dodatkowymi kosztami finansowymi. Przeznaczając je więc od razu na wynajem, musimy jedynie pokryć koszty zarządzania lokalami i podłączonych mediów. Gdyby dodać do tego jeszcze skromną kwotą przeznaczoną na rozwój projektu, którą doliczamy do miesięcznych opłat, to uzyskujemy także każdego roku niezłą sumkę zabezpieczającą nam kolejne inwestycje. Wdrażając tego typu program, można by jednocześnie wpłynąć na obniżkę ceny wynajmu mieszkań, co również przyniosłoby pozytywne skutki dla wynajmujących.
Gdzie tkwi problem?
Oczywiście nie ma możliwości, aby rozwiązanie to było idealne dla każdego. Przede wszystkim nie skorzystałby na tym nikt, kto chciałby mieć mieszkanie na własność. Tu nadal pozostałaby jednak możliwość dokonania takiego zakupu. Projekt adresowany byłby raczej do innej grupy ludzi – do tych, którzy chcą zabezpieczyć swoje potrzeby lokalowe w miarę niskim kosztem i na stabilnych warunkach. Co jednak w całej tej sytuacji najważniejsze, na programie nie skorzystaliby, tak jak w przypadku dotychczasowych poczynań rządu, deweloperzy. Gdyby pójść tokiem rozwoju budownictwa publicznego, część z nich straciłaby dodatkowe źródła finansowania swoich inwestycji i musiałaby zacząć budować z głową. I to mogłoby pewnego grona nie ucieszyć. Kwestią sporną pozostaje także to, skąd na dzień dzisiejszy można by wziąć „przepite” 8,5 mld złotych? Tu jestem już bardziej spokojny. Odpowiednio dostosowując budżet, można znaleźć środki na wiele rzeczy – tak jak chociażby nagle Rząd znajduje środki na swoje zachcianki i delegacje... ;)
